Att köpa eller sälja en fastighet är kanske den största affären som en privatperson kan göra och det finns många saker att tänka på. Ibland kan det uppstå olika problem och frågor vid köpet eller försäljningen. Hur ser bostadsmarknaden ut där jag bor? Är det en bra investering att anlägga en pool? Behöver jag bygglov för gäststugan? Måste jag skatta för att hyra ut ett rum? Vad räknas som dolt fel? Kan jag stämma byggbolaget för dröjsmål? Frågorna är många och om oenigheter uppstår kan det leda till långdragna och kostsamma fastighetstvister. På EZlegal vill vi att processen ska vara så enkel som möjligt. Vi vill hjälpa till att ge dig goda förutsättningar och minimera risken för tvistigheter.
Det finns faktiskt inte någon definition av begreppet ”fastighet” i Jordabalken. Jordabalkens 1§ stadgar att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikal. När EZlegal kontaktas gällande fastighetsrätt är den vanligaste situationen att det avser någon form av hus.
Vid köp eller försäljning av en fastighet kan det ibland uppstå frågor om vem som ansvarar för eventuella fel som upptäcks. I dessa fall är reglerna i Jordabalken, kapitel 4, § 19, viktiga. De säger att om fastigheten inte motsvarar det som avtalats eller om den avviker från vad köparen rimligtvis kunde förvänta sig, kan det räknas som ett fel i fastigheten.
Undersökningsplikt vid fastighetsköp
Köparen har en omfattande undersökningsplikt vid fastighetsköp. Det innebär att köparen inte kan klaga på fel som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning av fastigheten. Vanliga problemområden att undersöka inkluderar fukt, mögel, röta och skador på vatten- och avloppssystem. Vid en så kallad okulär besiktning undersöks fastigheten utan ingrepp, och alla synliga utrymmen, såsom källare och vind, måste kontrolleras.
Säljarens ansvar och dolda fel
Säljaren ansvarar för dolda fel, det vill säga fel som köparen inte kunde upptäcka vid köpet och som säljaren inte har informerat om. Dolda fel kan ge köparen rätt till ersättning även om säljaren var omedveten om felet. Felet måste ha funnits vid köpet och inte varit upptäckbart för att räknas som dolt.
Prisavdrag och hävning av köp
Om ett fel upptäcks kan köparen kräva prisavdrag eller, i vissa fall, häva köpet helt. Prisavdragets storlek beräknas oftast utifrån kostnaden för att åtgärda felet eller skillnaden i fastighetens värde med och utan felet. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen ha rätt att häva köpet och få tillbaka köpeskillingen.
Reklamation och preskription
Om du har upptäckt fel i fastigheten, tänk på att du det finns tidsramar för att man ska anses ha reklamerat felet inom skälig tid. Det finns inget formkrav när du reklamerar, men det kan vara bra att reklamera skriftligen för att kunna bevisa att reklamationen har skett i tid. Här är vad du behöver veta:
Förlikning och rättsliga åtgärder
Om köparen och säljaren inte kan komma överens om hur felet ska hanteras kan tvisten lösas i domstol. Innan en domstolsprocess inleds kan det vara värt att försöka nå en förlikning, då en sådan ofta är både snabbare och mer kostnadseffektiv. Om ni inte kan komma överens utom rätta kan du skicka in en stämningsansökan till tingsrätt för att inleda en domstolsprocess. Oavsett om du vill ha hjälp genom förlikningsdiskussioner eller med att upprätta en stämningsansökan finns EZlegal till för att hjälpa dig genom hela processen.
Om du och motparten inte kan lösa er tvist själva kan ärendet tas till allmän domstol. Våra jurister hjälper dig genom hela processen, oavsett om du är köpare eller säljare. Tvister om fastighetsfel hanteras i tingsrätten, medan Mark- och miljödomstolen behandlar andra fastighetsrelaterade frågor, som exempelvis lantmäteribeslut.
Det första steget varvid parterna träffas i domstolen är en muntlig förberedelse där parterna möts för att reda ut vad tvisten handlar om och försöka nå en förlikning. Här undersöker man om det finns möjlighet för parterna att komma överens utan att gå vidare till en fullständig rättegång.
Om ingen förlikning nås, går ärendet vidare till en huvudförhandling. Inför denna lämnar båda parterna in sina bevisuppgifter, som kan vara både muntliga och skriftliga, för att stärka sina argument i tvisten.
Efter huvudförhandlingen fattar tingsrätten sitt beslut. Om någon av parterna inte är nöjd med domen kan den överklagas till hovrätten, men det krävs att hovrätten beviljar prövningstillstånd för att pröva ärendet på nytt.
För att överklaga tingsrättens dom måste en skriftlig begäran lämnas in inom tre veckor efter att domen meddelats. Om hovrätten ger prövningstillstånd tas tvisten upp på nytt, annars står tingsrättens dom fast.
Vi på EZlegal står vid din sida genom hela processen och hjälper dig att hantera kontakten med domstolar och motparten. Om du har en fastighetstvist rekommenderar vi att du bokar en konsultation med en av våra jurister. Behöver du ett ombud? Då rekommenderar vi dig att boka en 20 minuters konsultation med en jurist. Boka enkelt online eller genom att ringa till oss på 010-33 33 888. Du väljer själv om du vill ha din konsultation på telefon eller via videosamtal.
När du lånar pengar för att köpa en fastighet eller ökar belåningen på en fastighet du redan äger, behöver långivaren, ofta en bank, en säkerhet. Den säkerheten kommer i form av ett pantbrev, som gör fastigheten till pant för lånet. Detta innebär att om du inte skulle kunna betala tillbaka lånet, kan banken kräva att fastigheten säljs för att täcka skulden.
Pantbrevet fungerar som ett juridiskt dokument som visar att din fastighet är intecknad, vilket ger banken rättigheter vid en eventuell obetald skuld.
Hur du skaffar ett pantbrev
För att få ett pantbrev måste en inteckning registreras hos Lantmäteriet. Denna inteckning motsvarar ett specifikt belopp som du vill använda som säkerhet. När inteckningen är registrerad, utfärdas ett pantbrev till samma belopp.
Idag utfärdas pantbrev oftast elektroniskt i form av datapantbrev, men det finns fortfarande äldre, fysiska pantbrev i omlopp. Om du har ett sådant fysiskt dokument kvar, är det viktigt att förvara det säkert, då det representerar ett stort värde.
Kostnader och avgifter för pantbrev
Kostnaden för att skaffa ett pantbrev utgörs av två delkostnader:
Exempel: Om du behöver ett pantbrev på 1,5 miljoner kronor för en fastighet, blir stämpelskatten 30 000 kronor (0,02 * 1 500 000) och den administrativa avgiften 375 kr, vilket totalt ger en kostnad på 30 375 kr.
*Observera att avgiften kan komma att ändras. Du hittar mer information om kostnader och avgifter här.
Pantbrev är kopplat till fastigheten, inte ägaren
En viktig detalj att förstå är att pantbrevet är knutet till själva fastigheten och inte till personen som äger fastigheten. Detta innebär att om du köper en fastighet där pantbrev redan finns registrerade, kan du överta dessa och undvika att betala för nya pantbrev. Om beloppet på det redan existerande pantbrevet inte räcker för din låneansökan, kan du ansöka om ett nytt pantbrev för mellanskillnaden.
Pantbrev är endast för fast egendom
Det är viktigt att notera att pantbrev endast gäller fastigheter, inte bostadsrätter. Vid bostadsrättsköp används istället en annan säkerhetsform, där rätten att bo i bostaden pantsätts, men ingen inteckning eller pantbrev utfärdas.
En lagfart är ett juridiskt bevis på att du äger en fastighet. När du har köpt en fastighet måste du ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att registrera dig som ny ägare. Lagfarten säkerställer att överlåtelsen av fastigheten är formellt korrekt och att ägarbytet registreras i fastighetsregistret.
Hur ansöker man om lagfart?
För att ansöka om lagfart behöver du skicka in ett köpebrev eller köpekontrakt för fastigheten till Lantmäteriet. Det enklaste sättet att ansöka är via deras e-tjänst med hjälp av e-legitimation, men det går också att skicka in en pappersansökan. Ansökan måste göras inom tre månader från köpet.
Vad kostar en lagfart?
Kostnaden för lagfarten, även kallad stämpelskatt, är 1,5 % av fastighetens köpeskilling eller taxeringsvärde, beroende på vilket som är högre. Utöver detta tillkommer en administrativ avgift som för närvarande är 825 kronor. Om fastigheten överlämnas som gåva kan andra regler för kostnader gälla.
Innan du köper en fastighet, se till att du inspekterar den grundligt. Anlita gärna en besiktningsman för att upptäcka eventuella dolda fel som kan påverka fastighetens värde eller framtida underhållskostnader.
Be säljaren om dokument som visar fastighetens historik, bygglov, renoveringar och eventuella servitut (rättigheter för annan att nyttja fastigheten). Dessa uppgifter kan vara avgörande för din framtida användning av fastigheten.
Se till att du vet exakt var fastighetens gränser går. Du kan hitta gränserna hos Lantmäteriet eller genom att be om en gränsutvisning om det är oklart. Detta kan förhindra framtida tvister med grannar.
Innan du skriver under något, läs igenom köpeavtalet ordentligt. Om något är oklart, kontakta en jurist inom fastighetsrätt för att säkerställa att avtalet inte innehåller några överraskningar.
Ta reda på om det finns planer på byggprojekt eller andra förändringar i området som kan påverka fastighetens värde eller din trivsel. Kontakta kommunen för att se detaljplaner och bygglovsansökningar.
En fastighet är en juridisk term som refererar till en fysisk mark och byggnad som ägs av en person eller enhet. En bostadsrätt är däremot en form av nyttjanderätt där du köper rätten att bo i en lägenhet inom en bostadsrättsförening. Medan fastighetsägaren har full äganderätt över mark och byggnad, har en bostadsrättsinnehavare endast rätt att bo och nyttja lägenheten.
Ett servitut är en rättighet som en fastighet har att använda en annan fastighets mark för specifika ändamål, såsom väg, vatten eller avlopp. Som fastighetsägare kan du ha ett servitut på din fastighet som ger dig rätt att nyttja någon annans mark, eller din fastighet kan vara belastad med ett servitut som ger någon annan rätt att använda din mark på ett visst sätt.
Ja, om du och ditt ex kommer överens om att en av er ska bo kvar i bostaden kan denna part ”lösa ut” den andre. Det innebär att den part som flyttar ut många gånger skall kompenseras för den vinst som parterna gjort på huset.
Ja, du kan ansöka om att ändra användningen av din fastighet, men detta kräver ofta ett godkännande från kommunen och eventuellt en omändring av bygglovet. Kontakta din kommun för att förstå vilka regler och tillstånd som gäller för att göra ändringar i fastighetens användning.
Taxeringsvärdet är det värde som Skatteverket bestämmer för en fastighet och används för att beräkna fastighetsskatt och andra avgifter. Det baseras på fastighetens läge, storlek, ålder och skick, och ska motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde. Taxeringsvärdet uppdateras vanligtvis vart tredje år, och det kan skilja sig från det faktiska marknadsvärdet som fastigheten skulle säljas för.
Utökad undersökningsplikt innebär att köparens undersökningsplikt kan utökas om det finns symptom på fel, till exempel fuktfläckar eller sprickor i byggnaden. Om köparen upptäcker indikationer på problem, eller om säljaren har nämnt en potentiell risk, kan köparen behöva göra en mer omfattande undersökning, ibland med hjälp av en sakkunnig. Detta kan inkludera dolda eller svårtillgängliga delar av fastigheten, som till exempel krypgrund eller tak.
Reducerad undersökningsplikt innebär att undersökningsplikten kan reduceras om säljaren har lämnat specifika upplysningar om fastighetens skick eller gett en uttrycklig garanti för vissa delar av fastigheten. I sådana fall befrias köparen från att undersöka just dessa delar. Om säljaren exempelvis har garanterat att en viss del av fastigheten är felfri, eller om köparen fått lugnande besked om ett problem, minskar köparens ansvar att själv undersöka det området. Köparen måste dock kunna bevisa att en garanti eller utfästelse har lämnats för att åberopa reducerad undersökningsplikt.
En fastighet är en fysisk mark och byggnad som du äger. En tomträtt är en form av nyttjanderätt där du hyr marken av markägaren, oftast kommunen, under en längre period, ibland upp till 99 år. Vid tomträtt äger du byggnaderna men inte marken. Reglerna för tomträtter kan vara olika beroende på avtal och lokala regler.
© 2024 EZlegal
Om du vill ge bort en fastighet i gåva till exempelvis en släkting eller en vän, måste du skriva ett gåvobrev. Gåvobrevet är ett dokument som visar att du ger bort fastigheten utan att få betalt. I gåvobrevet behöver det stå att du ger bort fastigheten, vilken fastighet det gäller (fastighetens fullständiga namn). Både gåvogivaren mottagaren måste även skriva under gåvobrevet. Efter att gåvobrevet är klart måste mottagaren ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader för att registrera att hen är den nya ägaren. Om du vill att fastigheten ska vara mottagarens enskilda egendom (så att den inte delas vid en eventuell skilsmässa eller bodelning) måste du skriva in detta i gåvobrevet. För att allt ska blir rätt kan det vara bra att ta hjälp av en av våra jurister när du upprättar ett gåvobrev.
Vid köp eller försäljning av fastighet uppstår ibland frågan om ansvarsfördelning i anledning av ett påstått fel som anses ha uppdagats. Vid en sådan situation är bestämmelsen 4:19 § i Jordabalken relevant. Bestämmelsen reglerar situationen då fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med god kunnat förutsätta vid köpet. Om en sådan situation uppstår det vara tal om fel i fastighet. Som konsekvens av att det föreligger fel i fastigheten kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen kan dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Du kan genom din hemförsäkring ha rätt till rättsskydd. Man har då rätt att få ersättning för sina ombudskostnader genom rättsskyddet i hemförsäkringen mot en självrisk. Omfattningen av rättsskyddet bestäms av försäkringsbolaget och kan variera mellan olika bolag. Oftast täcker rättsskyddet 80% av kostnaderna och de resterande 20% får man själv stå för om man inte vinner målet.
Om du inte har rättsskyddsförsäkring och har låga inkomster kan du istället ansöka om rättshjälp, vilket innebär att staten betalar delar av kostnaderna för ditt ombud. Du behöver då bara betala en del av ombudets kostnad i rättshjälpsavgift – ibland så lite som 2% av den totala kostnaden. Vi hjälper våra klienter att ansöka både om rättsskydd och rättshjälp.
Det finns faktiskt inte någon definition av begreppet ”fastighet” i Jordabalken. Jordabalkens 1§ stadgar att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikal. När EZlegal kontaktas gällande fastighetsrätt är den vanligaste situationen att det avser någon form av hus. at sätt än genom en huvudförhandling. Om parterna inte kommer överens kommer målet att avgöras i en huvudförhandling. Inför huvudförhandlingen ger parterna in bevisuppgifter som innehåller den bevisning de önskar föredra vid stundande huvudförhandling.
Vad är fastighetstillbehör?
Fastighetstillbehör är sådana föremål som är kopplade till en fastighet och därför ska anses vara en del av fastigheten vid försäljning. Enligt Jordabalken (2 kap. 1 §) räknas till exempel byggnader, stängsel, ledningar och andra anläggningar som uppförts inom fastigheten för stadigvarande bruk som fastighetstillbehör. Det innebär att dessa föremål normalt ingår i fastighetsköpet om inget annat avtalats.
Till fastighetstillbehör räknas också byggnadstillbehör enligt Jordabalken (2 kap. 2 §), vilket är saker som är fastmonterade i byggnaden för permanent användning, som till exempel vitvaror, element, badkar och köksinredning. Det är viktigt att säljaren klargör vilka tillbehör som ingår i köpet, och om något tillbehör inte ska ingå måste detta framgå tydligt i köpeavtalet.
