Hyresrätt

Ska du hyra eller hyra ut en bostad?

Hyresrätt är en boendeform som innebär att en hyresgäst varaktigt hyr en bostad från en hyresvärd. Ibland uppstår det situationer där en hyresgäst eller hyresvärd behöver juridisk hjälp. EZlegal erbjuder rådgivning i hyresfrågor och företräder såväl hyresvärdar som hyresgäster, vid förhandlingar i hyresnämnd och allmän domstol. Vi upprättar och tolkar av avtal, bistår vid förhandling eller omförhandling av hyresvillkor, uppsägning, skadestånd, andrahandsupplåtelser och överlåtelser.

Vem ansvarar för skador i hyresrätten?
Vad betyder andrahandsuthyrning?
Innehållet i ett andrahandskontrakt

Så går en hyresrättslig tvist till

Om en hyresgäst och en hyresvärd hamnar i tvist bör problemet i första hand diskuteras mellan parterna. Är det inte möjligt att lösa tvisten sinsemellan kan en part ansöka om att få frågan prövad i hyresnämnden eller tingsrätten.

Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister och pröva vissa typer av hyresrättsliga mål. Om du inkommer med en fullständig ansökan om prövning skickar nämnden vidare ansökan till din motpart och ber denne att yttra sig. Därefter beslutar nämnden om handläggningen ska ske genom skriftväxling eller om parterna kallas till ett sammanträde.  

I vissa ärendetyper fattar hyresnämnden inte beslut. Sådana frågor kan prövas i tingsrätt. En domstolsprocess inleds med att en av parterna skickar in en stämningsansökan som beskriver vad domstolen ska besluta om och vilken bevisning som finns.  

Möt Peter Zeijersborger

Ansvarig för tvistemålsteamet

Vi vill att våra klienter ska känna sig trygga med att vi ser till helheten i ärendet och försöker alltid nå den mest fördelaktiga lösningen för klienten.

Peter Zeijersborger är grundare av EZlegal. Med snart 20 års erfarenhet av att driva processer i och utanför domstol är han ansvarig för tvistemålsteamet. Tidigare ledamot av Sveriges Advokatsamfund.

Vad säger lagen om att hyra bostad?

Det finns olika lagar som styr uthyrning av en bostad eller lokal beroende på hur hyresförhållandet ser ut. Hyr en hyresvärd ut en bostad som den själv äger, alltså en villa, bostadsrätt eller en äganderätt kan privatuthyrningslagen komma att bli aktuell. Om det rör sig om andrahandsuthyrning, uthyrning som sker inom ramen för en näringsverksamhet, uthyrning av en lokal eller i annat fall uthyrning som faller utanför privatuthyrningslagen är det i stället 12 kap. jordabalken som blir tillämplig, vilken ibland kallas för hyreslagen 

5 saker att tänka på om hyresrätter

1. Hyresgästens vårdplikt 

En hyresgäst ska ta hand om lägenheten och se till att det inte uppkommer skador på grund av oaktsamhet. Hyresgästen ska agera aktsamt och hålla lägenheten ren, fin och fri från skadedjur. Utöver detta ska hyresgästen säkerställa att betalning av hyra inkommer i tid samt följa eventuella ordningsregler som finns för huset. Uppkommer skador eller brister i lägenheten har hyresgästen en skyldighet att anmäla det till hyresvärden. Samtidigt har hyresvärden en underhållsplikt, vilket betyder att bostaden ska vara beboelig och i ett acceptabelt skick.   

 2. Besikta lägenheten 

Vid en skada eller brist är det hyresvärden som ska visa att skadan eller bristen uppstått under hyrestiden. Beviskravet är relativt lågt och det är därför bra att besikta bostaden vid in- och utflyttning. Besiktningen syftar till att säkerställa att rätt person blir ansvarig för rätt skador och brister.

 

3. Starkt besittningsskydd vid förstahandskontrakt 

Vid ett förstahandskontrakt har hyresgästen ett starkt besittningsskydd som innebär att den har rätt till en förlängning av sitt hyreskontrakt. Besittningsskyddet kan i vissa fall brytas om hyresgästen misskött sig genom att exempelvis inte betala hyra i tid, vanvårdat bostaden eller stört sina grannar.  

Den som hyr en lokal har ett indirekt besittningsskydd när hyresförhållandet pågått i mer än nio månader i följd och under förutsättning att det inte avtalats bort. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen inte har rätt till en förlängning av hyresavtalet, men i vissa fall kan få en ekonomisk ersättning från hyresvärden om avtalet upphör och detta innebär en förlust för den som hyr lokalen.

 

4. Skälig hyra 

Vid uthyrning av en bostad ska hyran vara skälig och bestämmas främst utifrån lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet baseras på lägenhetens egenskaper såsom storlek, planlösning, reperationsstandard och grad av modernitet. Förmåner som kan inverka på bruksvärde är till exempel tillgång till hiss, tvättstuga, garage och särskilda förvaringsutrymmen. Andra faktorer som kan påverka bruksvärdet är närheten till kommunikationer, husets allmänna läge och boendemiljön i stort. 

Hyr du från någon som själv äger lägenheten ska hyran bestämmas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnader och driftkostnaderna för bostaden. När du hyr en nyproduktion kan du behöva betala en så kallad presumtionshyra. En presumtionshyra är en hyra som överstiger bruksvärdesnivåerna och syftar till att förbättra förutsättningarna för att bygga nya hyreslägenheter.

 

5. Andrahandsuthyrning  

Om du som hyresgäst vill hyra ut din lägenhet i andrahand behöver du erhålla samtycke från din hyresvärd eller ansöka om tillstånd från hyresnämnden.  En hyresgäst får vanligtvis hyra ut sin bostad när hyresgästen tillfälligt inte kan använda lägenheten, exempelvis på grund av arbete eller studier på annan ort eller provsamboende. Vill du ha en inneboende kräver det inte hyresvärdes samtycke

Vad kostar det?

En prövning i hyresnämnden är gratis och det är endast egna kostnader i samband med tvisten som man betalar, exempelvis ombudskostnader. Prövas hyrestvisten istället i tingsrätt är processen förenad med kostnader i form av en ansökningsavgift och eventuella ombudskostnader.

Erbjudande t.o.m. 31 maj!

245SEK

fr.o.m. 1 juni 495 SEK

Konsultation

från 5 880SEK

Hyresavtal
Vem ansvarar för skador i hyresrätten?

 

Hyresvärden har en underhållsplikt som innebär att bostaden ska vara i beboeligt acceptabelt skick vid tillträdet och under hyrestiden. Om det föreligger brister i lägenheten kan hyresvärden behöva åtgärda felet. Hyresgästen har i sin tur en vårdplikt mot sin hyresvärd (12 kap. 24 § JB) som innebär att hyresgästen ska ta hand om lägenheten. Om en skada eller brist uppkommer har hyresgästen en skyldighet att anmäla den till hyresvärden. Några exempel är om spisen inte fungerar, temperaturen är för hög eller låg, eller om det uppstår vattenläckor. Skulle skador  uppkomma på grund av att hyresgästen agerat vårdslöst eller försumligt kan hyresgästen blir skyldig att ersätta hyresvärden.

Vad betyder andrahandsuthyrning?

Andrahandsuthyrning innebär att du, förstahandshyresgästen, som ingått förstahandsavtalet med din hyresvärd hyr ut din lägenhet till en annan person, andrahandshyresgästen. Funderar du på att hyra ut din lägenhet i andrahand finns det ett antal frågor att fundera över, bland annat hur avtalet mellan dig och andrahandshyresgästen ska vara utformat. Vidare är det viktigt att veta om att andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens godkännande. 

Innehållet i ett andrahandskontrakt

Ett andrahandskontrakt bör vara väl anpassat till just ert avtalsförhållande. Många gånger innehåller andrahandskontrakt självklara uppgifter såsom parternas namn, vilket hyresobjekt som avses och vilken hyra som ska betalas. Andra frågor som kan vara bra att avtala om är tiden för uthyrningen, reglering gällande uppsägning, deposition och vem som ska teckna försäkring för bostaden.